> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://fanyang.me/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Ireland Property Analytics — 项目完整说明文档 - URL: https://fanyang.me/ireland-property-analytics/ - Published: 2026-03-31T21:57:26.000Z - Updated: 2026-03-31T21:57:26.000Z - Author: Fan Yang - Tags: Career, #Migrated-1792530774538, #wp, #wp-post, #Import 2026-10-20 21:12 > 作者：Fan Yang | 网站：[property.fanyang.me](https://property.fanyang.me/?ref=fanyang.me) | 更新日期：2026-03-31 --- ## 目录 1. [项目是什么](#1-%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E6%98%AF%E4%BB%80%E4%B9%88) 2. [技术架构](#2-%E6%8A%80%E6%9C%AF%E6%9E%B6%E6%9E%84) 3. [数据库](#3-%E6%95%B0%E6%8D%AE%E5%BA%93) 4. [数据文件（JSON）](#4-%E6%95%B0%E6%8D%AE%E6%96%87%E4%BB%B6json) 5. [数据来源（14个）](#5-%E6%95%B0%E6%8D%AE%E6%9D%A5%E6%BA%9014%E4%B8%AA) 6. [网站页面详解（6个页面）](#6-%E7%BD%91%E7%AB%99%E9%A1%B5%E9%9D%A2%E8%AF%A6%E8%A7%A36%E4%B8%AA%E9%A1%B5%E9%9D%A2) 7. [计算算法详解](#7-%E8%AE%A1%E7%AE%97%E7%AE%97%E6%B3%95%E8%AF%A6%E8%A7%A3) 8. [国际化（双语）系统](#8-%E5%9B%BD%E9%99%85%E5%8C%96%E5%8F%8C%E8%AF%AD%E7%B3%BB%E7%BB%9F) 9. [SEO 优化](#9-seo-%E4%BC%98%E5%8C%96) 10. [部署与运维](#10-%E9%83%A8%E7%BD%B2%E4%B8%8E%E8%BF%90%E7%BB%B4) 11. [关键数据结论](#11-%E5%85%B3%E9%94%AE%E6%95%B0%E6%8D%AE%E7%BB%93%E8%AE%BA) --- ## 1\. 项目是什么 ### 背景和目的 爱尔兰近年来吸引了大量海外华人投资者的关注。但是，市面上大多数爱尔兰房产数据工具要么是英文的、要么需要付费、要么数据不透明。这个项目的目标是： **为海外华人投资者提供一个免费、透明、数据驱动的爱尔兰房产分析平台。** ### 项目做了什么 1. 从爱尔兰政府公开数据库下载了约77.5万条房产交易记录 2. 经过5层数据清洗，得到699,653条有效交易 3. 将这些数据与13个其他数据源交叉验证，补充租金、人口、犯罪率、按揭等维度 4. 把所有分析结果预先计算好，生成JSON文件 5. 建设一个完全静态的双语（中英文）网站，让用户无需任何专业知识即可查询数据 ### 目标用户 主要是：正在考虑购买爱尔兰房产出租（Buy-to-Let）的海外华人投资者。他们关心的核心问题是：**哪个郡的租金回报率最高？买了之后每年能赚多少钱？** --- ## 2\. 技术架构 ### 整体结构 ``` 用户浏览器 ↓ HTTP请求 Nginx Web服务器（服务器 91.99.111.153） ↓ 直接返回静态文件 /opt/www/irelandproperty/ ├── index.html ← 首页 ├── query.html ← 收益率查询页 ├── calculator.html ← 净回报计算器 ├── mortgage.html ← 按揭市场页 ├── map.html ← 地图页 ├── about.html ← 数据说明页 ├── i18n.js ← 双语翻译文件 ├── favicon.svg ← 网站图标 ├── og-image.png ← 社交媒体分享图 ├── sitemap.xml ← 搜索引擎地图 └── data/ ← 所有数据（JSON格式） ``` **没有后端服务器，没有API，没有数据库查询**。所有数据在部署前已经计算好，保存为JSON文件。用户打开页面时，浏览器直接读取这些JSON文件，在浏览器里用JavaScript展示。 ### 为什么选择纯静态架构 - **速度快**：没有数据库查询的等待时间 - **成本低**：不需要后端服务器，只需要最便宜的VPS - **可靠性高**：没有服务器崩溃、数据库宕机的风险 - **安全**：没有任何用户输入直接碰数据库 ### 技术栈 | 层次 | 技术 | | --------- | ---------------------------------------- | | 数据库（离线使用） | PostgreSQL（在服务器上，只在生成数据时用） | | 数据处理 | Python（pandas、psycopg2） | | 前端框架 | 原生HTML + CSS + JavaScript（无React/Vue等框架） | | 地图 | Leaflet.js 1.9.4（开源地图库） | | 图表 | Chart.js 4.4.0（开源图表库） | | 字体 | Google Fonts（Playfair Display + DM Sans） | | Web服务器 | Nginx | | 统计分析 | Google Analytics 4（追踪ID：G-BWR3108MN4） | ### 服务器信息 - **IP地址**：91.99.111.153 - **域名**：property.fanyang.me - **网站根目录**：`/opt/www/irelandproperty/` - **数据目录**：`/opt/www/irelandproperty/data/` --- ## 3\. 数据库 ### 数据库的作用 PostgreSQL数据库**只在离线数据处理阶段使用**，不对外开放，不参与任何网站请求。它的作用是：存储原始PPR数据，运行清洗和分析SQL，生成最终的JSON文件。 ### 核心表：`property_sales` 这是项目最重要的表，存储从爱尔兰PSRA（财产服务监管局）下载的所有房产交易记录。 | 字段名 | 类型 | 含义 | | ----------------- | ------- | ----------------------------------------------------------------------------------- | | id | integer | 自增主键 | | address | text | 房产地址（完整地址字符串） | | date\_clean | date | 成交日期（已清洗为标准date类型） | | price | numeric | 成交价格（欧元，原始值，未加VAT） | | description | text | 物业类型描述，如 “New Dwelling house / Apartment” 或 “Second-Hand Dwelling house /Apartment” | | vat\_exclusive | boolean | 是否为不含VAT价格（新建住宅通常为true） | | not\_full\_market | boolean | PSRA标记：是否为非市场价交易（家庭内部转让、破产出售等） | | county | text | 所在郡（从地址解析得出） | | eircode | text | 爱尔兰邮政编码（仅2021年后数据有） | **表的规模**：约 775,000 行，永不修改（只读）。 ### 核心视图：`clean_residential_sales` 这是建立在 `property_sales` 之上的**数据库视图**（View）。 > **什么是视图**：视图不存储数据，它是一个保存好的SELECT查询语句。每次查询视图时，数据库实时执行那个查询。对于使用者来说，视图看起来就像一张表。 视图的作用是对原始数据应用5层过滤，只保留有意义的市场交易。详细过滤逻辑见第7章算法说明。 **过滤结果**：从 \~775,000 行 → 保留 **699,653** 行 ### 其他辅助表/数据 除了PPR数据，服务器数据库里还有从其他来源导入的辅助数据，用于生成各JSON文件（如人口数据、犯罪数据等）。这些数据的来源见第5章。 --- ## 4\. 数据文件（JSON） 这些文件全部存放在 `/data/` 目录下，是网站的"血液"。 ### 4.1 `county_stats.json` **用途**：核心文件，存储26个郡的综合统计数据 **格式**：数组，每个元素代表一个郡，共26条 **字段说明**： | 字段 | 示例值（Louth郡） | 含义 | | ------------------- | ----------- | -------------------------------------- | | county | “Louth” | 郡名 | | ppr\_median\_price | 321585.0 | PPR数据库中的中位成交价（欧元，VAT调整后） | | tx\_count | 3752.0 | 2025年交易笔数 | | daft\_rent | 1722.0 | Daft.ie平台两居室平均月租金（欧元） | | daft\_room\_rent | 758.0 | Daft.ie平台单间平均月租金（欧元） | | rent\_yoy | 3.8 | 租金同比增长率（%，year-over-year） | | hap\_couple | 480.0 | HAP补贴上限：夫妻（欧元/月，无子女） | | hap\_family | 660.0 | HAP补贴上限：家庭（欧元/月，有子女） | | hap\_single | 460.0 | HAP补贴上限：单身（欧元/月） | | region | “Leinster” | 所在省份（Leinster/Munster/Connacht/Ulster） | | rtb\_rent | 1308.0 | RTB登记租金（欧元/月，政府数据） | | daft\_asking\_price | 190000.0 | Daft.ie挂牌要价（欧元） | | price\_per\_sqm | 3277.0 | 每平方米价格（欧元） | | gross\_yield\_daft | 10.88 | 毛租金收益率——Daft版本（%） | | gross\_yield\_ppr | 6.43 | 毛租金收益率——PPR版本（%） | > **为什么有两个收益率**：Daft收益率用的是挂牌要价和挂牌租金（反映市场预期），PPR收益率用的是实际成交价和RTB登记租金（反映真实交易）。两者差距有时很大，建议参考PPR版本。 --- ### 4.2 `dublin_postcodes.json` **用途**：都柏林22个邮区（D1-D24，除D19/D21/D23之外）的详细数据 **格式**：对象，键为邮区名（如 “Dublin 2”），值为该邮区数据 **每个邮区包含**： - `trends`：按卧室数量（1-5床）分类的季度租金趋势，从2018Q1到2025Q2，包含每季度租金和同比增长率 - `latest`：各卧室数量的最新季度租金 - `ppr`：PPR成交数据（中位价、样本量） - `gross_yield_2bed`：两居室毛收益率（%） **数据量**：每个邮区约30个季度 × 5种卧室数量 = 约150条时间序列数据点 --- ### 4.3 `rent_trends.json` **用途**：41个地点（26个郡 + 15个城市/地区细分）的季度租金趋势 **格式**：对象，键为地名，值为数组，每个元素 `{q: "2018Q1", rent: 1561}` **覆盖时间**：2018Q1 到 2025Q2，共约30个季度 **用于**：Query页的租金趋势折线图 --- ### 4.4 `ber_county.json` **用途**：55个地区的建筑能源评级（BER）分布数据 **格式**：对象，键为地区名（包含郡级和都柏林邮区级），值包含： - `rating_dist`：各BER等级（A1到G）的房屋数量 - `avg_floor_sqm`：平均建筑面积（平方米） - `avg_year_built`：平均建造年份 - `total_rated`：已评级总数 > **BER是什么**：Building Energy Rating，类似中国的建筑节能标识。A1最好（最节能），G最差（最费能）。买房前看BER评级可以判断供暖成本。 --- ### 4.5 `cso_population.json` **用途**：26个郡的人口数据（来自爱尔兰中央统计局CSO） **格式**：对象，键为郡名，值包含： - `pop_2016`：2016年人口 - `pop_2022`：2022年人口 - `growth_pct`：增长率（%） **示例**（Dublin）：人口从1,273,069增至1,458,154，增长14.5% --- ### 4.6 `cso_vacancy.json` **用途**：26个郡的房屋空置率（CSO 2022年普查数据） **格式**：对象，键为郡名，值为空置率百分比（如 Dublin: 5.6） **用于**：净回报计算器中"空置率"滑块的默认值（选择郡后自动填入该郡的真实空置率） --- ### 4.7 `cso_completions.json` **用途**：26个郡2022-2024年的住宅竣工量 **格式**：对象，键为郡名，值包含： - `completions_2022`、`completions_2023`、`completions_2024`：各年竣工套数 - `avg_annual`：三年平均 **用于**：地图页的"新增供给"指标；Query页的供给分析板块 --- ### 4.8 `cso_planning.json` **用途**：26个郡2022-2024年的住宅规划许可数量（CSO BHA14数据） **格式**：与 `cso_completions.json` 结构相同 **用于**：地图页的"规划管道"指标（规划许可是竣工的领先指标，通常提前18-24个月） --- ### 4.9 `cso_crime.json` **用途**：26个郡的犯罪统计数据（CSO CJQ06数据） **格式**：对象，键为郡名，值包含： - `crimes_2022`、`crimes_2023`、`crimes_2024`：各年犯罪记录数 - `avg_annual`：三年平均 - `per_1000_pop`：每千人犯罪率 **注意**：爱尔兰有28个警察区（Garda Division），不完全对应26个郡。跨郡的警察区（如Cavan/Monaghan、Sligo/Leitrim等）按人口比例拆分，这是估算值不是精确值。 --- ### 4.10 `hap_county.json` **用途**：26个郡的HAP租金补贴上限 **什么是HAP**：Housing Assistance Payment，即爱尔兰政府对低收入家庭的租金补贴。政府直接把钱打给房东，房东接受HAP租客就相当于有政府托底。对投资者来说，HAP上限是"政府认可的最低可接受租金"。 **格式**：对象，键为郡名，值包含： - `single`：单身人士HAP上限（欧元/月） - `couple`：夫妻（无子女）HAP上限 - `couple_1child`：夫妻1孩HAP上限 - `couple_2children`：夫妻2孩HAP上限 - `couple_3children`：夫妻3孩HAP上限 **示例**（Cork）：单身€550，夫妻€650，夫妻1孩€900 --- ### 4.11 `ida_fdi.json` **用途**：26个郡的外资投资（FDI）吸引力数据 **什么是IDA**：Industrial Development Authority，爱尔兰工业发展局，负责招商引资。外资多的地方就业机会多，租房需求强。 **格式**：对象，键为郡名，值包含： - `tier`：等级（hub核心枢纽 / regional区域中心 / emerging发展中） - `site_visits_2025`：2025年潜在投资者考察次数 - `ida_jobs_est`：IDA支持企业的就业人数估算 - `note`：重要外资企业备注（如都柏林：“Google, Meta, Microsoft, Pfizer HQs”） --- ### 4.12 `mortgage_data.json` **用途**：爱尔兰按揭市场历史数据（来自BPFI） **格式**：对象，包含4个子键： - `drawdowns`：季度按揭提款数据，64条记录（2010Q1-2025Q4） - 每条：`year`、`quarter`、`ftb_count`（首次置业者数量）、`mover_count`（换房者）、`ril_count`（投资者）、`total_count`、`ftb_pct`（首置占比%）、`total_value_m`（总金额百万欧元）、`ftb_avg_loan`（首置平均贷款额）、`total_avg_loan`（总平均贷款额） - `approvals_annual`：年度按揭审批汇总，11条 - `approvals_monthly`：月度审批数据，22条 - `updated`：“2025Q4”（数据更新至此） --- ### 4.13 `mortgage_rates.json` **用途**：利率历史数据 **格式**：对象，包含： - `ecb_rate`：ECB主要再融资利率的月度时间序列（2022-01 到 2026-01） - `ie_mortgage_rate`：爱尔兰新增按揭平均利率的月度时间序列（同期） - `_latest`：最新值摘要（ECB当前2.15%，爱尔兰按揭当前3.50%） --- ### 4.14 `region_matrix.json` **用途**：将26个郡分组为5个区域，用于首页区域对比分析 **5个区域**： - Dublin（都柏林） - Leinster ex-Dublin（莱因斯特省，除都柏林外） - Munster ex-Cities（芒斯特省，除科克市/利默里克市外） - Connacht-Ulster ex-Galway（康诺特-阿尔斯特，除高威外） - Other Cities（其他主要城市） --- ## 5\. 数据来源（14个） ### A组：房产交易数据 #### 01\. PSRA Property Price Register（PPR） - **机构**：爱尔兰财产服务监管局（Property Services Regulatory Authority） - **内容**：爱尔兰所有住宅类房产的成交记录（来源于买家缴纳印花税时的申报） - **数据量**：约775,000条，2010年至今 - **更新频率**：持续更新（本项目数据截至2026年3月） - **关键说明**： - 新建住宅价格**不含VAT**（VAT为13.5%），分析时需乘以1.135 - 家庭内部转让（如父母低价转给子女）已在清洗时过滤 - 机构批量购买整栋楼的记录已过滤（超过300万欧元） --- #### 02\. Daft.ie Rental Reports - **机构**：Daft.ie（爱尔兰最大房产门户网站） - **内容**：各郡及都柏林邮区的按卧室数量分类的平均挂牌租金 - **数据时间**：2024年Q4至2025年Q2（最新） - **用于**：Query页的"Daft租金"字段；毛收益率计算（Daft版本） > **挂牌租金 vs 登记租金**：挂牌租金（Daft）是房东标价，登记租金（RTB）是实际签约租金。挂牌租金通常略高，因为最终成交价可能下调。两者都有参考价值。 --- #### 03\. RTB/ESRI Rent Index - **机构**：爱尔兰租赁委员会（RTB）+ 经济社会研究所（ESRI） - **内容**：季度租金指数，按地区和卧室数量分类，基于所有在RTB登记的实际租赁合同 - **数据时间**：2007年至今（本项目使用2018Q1-2025Q2） - **用于**：Query页的"RTB租金"字段；毛收益率计算（PPR版本）；首页的租金收益率分析 --- ### B组：供给、人口与社会数据（均来自CSO——爱尔兰中央统计局） #### 04\. SEAI BER Public Database - **机构**：爱尔兰可持续能源局（SEAI） - **内容**：所有已评级建筑的BER评级、面积、建造年份 - **数据量**：1,353,297条评级记录 - **用于**：首页的BER分析；Query页的能源评级信息 #### 05\. CSO Census 2022（人口普查） - **内容**：各郡2016年、2022年人口数量及增长率 - **用于**：地图页人口指标；Query页人口分析板块 #### 06\. CSO Census 2022（空置率） - **内容**：各郡住宅空置率百分比 - **用于**：净回报计算器中空置率滑块的默认值 #### 07\. CSO BHA04 — 住宅竣工量 - **内容**：各郡2022-2024年新建住宅竣工套数 - **用于**：地图页新增供给指标；Query页供给分析 #### 08\. CSO BHA14 — 住宅规划许可 - **内容**：各地方政府2022-2024年批准的住宅规划许可数量 - **注意**：31个地方政府 → 映射到26个郡（都柏林的4个地方政府数据合并） - **用于**：地图页规划管道指标；未来供给预测 #### 09\. CSO CJQ06 — 犯罪统计 - **内容**：各警察区（Garda Division）2022-2024年犯罪记录总数 - **注意**：28个警察区不完全对应26个郡，跨郡警察区按人口比例估算拆分 - **用于**：地图页犯罪率指标（每千人）；Query页安全评分 --- ### C组：经济与金融数据 #### 10\. IDA Ireland — 外资就业数据 - **机构**：爱尔兰工业发展局 - **内容**：各郡IDA支持企业的就业人数估算、考察次数 - **用于**：Query页的FDI（外资）分析板块；地图页经济吸引力参考 #### 11\. BPFI Mortgage Market Data - **机构**：爱尔兰银行与支付联合会 - **内容**：季度按揭提款量（按买家类型分）、月度审批量、平均贷款规模 - **时间**：2010年至2025年Q4 - **用于**：Mortgage Market页所有图表 #### 12\. ECB Key Interest Rates - **机构**：欧洲央行 - **内容**：ECB主要再融资利率（MRR）月度序列（2022年至今） - **当前利率**：2.15%（2025年6月后） - **用于**：Mortgage Market页的利率环境图表 #### 13\. Central Bank of Ireland — Retail Interest Rates (B.3.1) - **机构**：爱尔兰央行 - **内容**：爱尔兰新增住宅按揭月度平均利率（固定+浮动） - **当前利率**：3.50%（固定3.44%，浮动4.09%，截至2026年1月） - **用于**：Mortgage Market页的利率环境图表（与ECB利率对比显示） --- ### D组：税务与法规 #### 14\. HAP限额 + LPT估值分档 - **机构**：爱尔兰住房部（HAP数据）+ Revenue爱尔兰税务局（LPT数据） - **HAP内容**：各郡按家庭规模分类的每月最高租金补贴金额 - **LPT内容**：地方物业税（Local Property Tax）按房产估值分档的年度税额（2022年重新估值） - **用于**：Query页的HAP限额展示；Net Return Calculator中的LPT计算 --- ## 6\. 网站页面详解（6个页面） ### 6.1 首页（`index.html`） **URL**：`https://property.fanyang.me/` **定位**：项目的门面，展示核心研究发现，吸引用户下载报告 #### 页面结构与功能 **① Hero区（顶部横幅）** - 标题：《70万条爱尔兰房产成交数据到底告诉了我们什么》 - 副标题解释数据来源和处理方式 - 两个"下载免费PDF报告"按钮（8页，无需注册） **② 数据统计展示区（5个KPI卡）** | 指标 | 数值 | 含义 | | ----------- | ----------------- | ---------- | | 已验证交易量 | 699,653 | 经过清洗的有效交易数 | | 全国中位成交价2025 | 数据来自county\_stats | 所有郡的中位价 | | 2013年以来增长幅度 | 全国平均+134% | 从房价谷底算起 | | 最高毛租金收益率 | \~7%（Longford） | 全国最高的郡 | | 数据年限 | 15年 | 2010-2026 | **③ 12年增长排行图（Growth Section）** - 展示2013年（房价谷底）到2025年各郡的中位价格增长率 - 关键发现：都柏林排第**24名**（倒数第3），不是最快增长的地方 - Laois郡领先：从€93k涨到€298k，增长+220% - Donegal垫底：+90%，是全国唯一低于+100%的郡 **④ 租金收益率分析图（Yield Section）** - 展示25个郡的毛租金收益率排行（两居室公寓） - 关键发现：都柏林排第7名，不是最高收益率的地方 - Longford最高：7.05%（房价约€190k，月租约€1,116） - Kildare最低：4.28%（高房价相对于租金） **⑤ 方法论说明（Methodology Section）** - 简述数据来源：PPR（699,653条）、SEAI BER（1,353,297条评级）、RTB/ESRI租金指数 - 说明5层数据清洗：排除非市场交易、VAT调整、去重 **⑥ 下载CTA区** - 再次展示PDF报告下载入口 - 联系邮件：imfan.yang@gmail.com **⑦ 免责声明区** - 4条声明：PPR数据说明、BER说明、RTB说明、总体免责 --- ### 6.2 收益率查询页（`query.html`） **URL**：`https://property.fanyang.me/query.html` **定位**：用户最常用的工具，可以查询任意郡或都柏林邮区的详细数据 #### 查询方式 **方式一：按郡查询** 从下拉列表选择26个郡中的一个，点击"查看详情" **方式二：按都柏林邮区查询** 从下拉列表选择22个邮区（D1-D24，除D19/D21/D23），支持卧室数量选择（1-5床） **URL参数深链接**：其他页面可以通过 `?county=Cork` 这样的URL参数自动触发查询。例如，从地图页点击"查看完整详情"，会跳转到 `query.html?county=Cork` 并自动显示Cork的数据。 #### 郡级查询展示的数据 **基本价格数据** | 字段 | 数据来源 | 含义 | | ---------- | --------------------- | ------------------- | | 毛收益率（Daft） | Daft.ie挂牌价 ÷ Daft挂牌租金 | 以挂牌价购买、按挂牌租金出租的理论回报 | | PPR中位价 | county\_stats.json | 2025年实际成交价中位数 | | Daft挂牌要价 | Daft.ie数据 | 当前市场挂牌价 | | Daft两居室月租 | Daft.ie数据 | 当前市场挂牌租金 | | RTB登记租金 | RTB/ESRI数据 | 已实际签约的平均租金 | | 租金同比增长率 | Daft.ie报告 | 过去12个月租金涨幅 | | HAP补贴上限 | 住房部数据 | 政府租金补贴上限（按家庭类型） | **租金趋势图** 折线图展示2018Q1至2025Q2的季度租金变化，可以看到COVID期间租金下跌（2020-2021年）和随后的快速上涨。 **供给分析板块** - 年均竣工量（套） - 规划许可量（未来18-24个月的供给预测） **人口与就业板块** - 2022年人口及2016-2022年增长率 - IDA外资吸引力等级（Hub核心 / Regional区域 / Emerging发展中） - IDA支持企业估计就业人数 - 主要外资企业名单 **安全板块** - 每千人犯罪率（2022-2024年平均） **能源评级板块（BER）** - 已评级房产的BER等级分布（从A到G的比例） - 平均建筑面积（平方米） - 平均建造年份 #### 都柏林邮区查询额外功能 - 选择卧室数量（1-5床） - 显示该邮区该床型数量的季度租金趋势（2018-2025） - 显示当季同比增长率 - PPR实际成交中位价（来自dublin\_postcodes.json） - 毛收益率 --- ### 6.3 净回报计算器（`calculator.html`） **URL**：`https://property.fanyang.me/calculator.html` **定位**：最实用的工具，帮助投资者算出买了之后每年**真正能到手多少钱**（而不是表面上的租金回报率） #### 输入参数 | 参数 | 控件类型 | 默认值 | 说明 | | ----- | -------- | --------- | ------------- | | 房产价格 | 数字输入框 | 无 | 欧元 | | 月租金 | 数字输入框 | 无 | 欧元/月 | | 所在郡 | 下拉选择（可选） | — | 选后自动填入该郡空置率 | | 税务身份 | 单选按钮（3个） | 非居民20%预扣税 | 影响税率 | | 管理费 | 滑块 0-20% | 10% | 支付给房产管理公司的费用 | | 空置率 | 滑块 0-20% | 8% | 预计一年中无租客的时间比例 | | 年度维修费 | 滑块 0-2% | 0.5%（房价的） | 预计修缮费用 | > **税务身份说明**：**非居民-20%预扣税**：在爱尔兰没有税务居留的投资者（如中国买家），租客或管理公司必须每月扣留20%的租金上缴税务局。这是最常见的情况。**爱尔兰居民-标准税率20%**：年收入在标准税率档内的爱尔兰居民**爱尔兰居民-高税率40%**：年收入超过标准税率上限的爱尔兰居民（高收入） #### 计算逻辑（详见算法M6） 计算器自动算出： 1. **毛收益率**：年租金 ÷ 房价 2. **净收益率**：扣除所有成本和税后净收入 ÷ 房价 并展示逐项明细： ``` 年租金总额 (- 空置损失) = 有效租金收入 (- 管理费) (- 维修费) (- 保险费) ← 固定值：€600/€800/€1,200（按房价段） = 应税收入 (- 所得税) (- 地方物业税LPT) ← 按Revenue 2022分档，约€90-€1,035/年 = 净年收入 ``` 净年收入 ÷ 房价 = **净收益率** #### RPZ提示框 页面底部有一个黄色警告框，提示爱尔兰的"租金限压区"（Rent Pressure Zone）制度：在大部分城市地区，每年租金涨幅不得超过2%。投资者不能随意提价。 --- ### 6.4 按揭市场页（`mortgage.html`） **URL**：`https://property.fanyang.me/mortgage.html` **定位**：展示爱尔兰按揭市场的历史趋势，帮助投资者了解市场资金面 #### 页面包含的图表和数据 **图表一：季度按揭提款量（2010-2025）** - 柱状图，分首次置业者（FTB）、换房者（Mover）、投资者（RIL）三色堆叠 - 可以直观看到：2010-2011年金融危机后跌至低谷，随后逐年恢复 - 2025年Q4总按揭额达43亿欧元 **图表二：月度审批量（2024-2025）** - 折线图，展示最近两年的月度按揭审批动态 **图表三：首次置业者占比趋势** - 显示FTB占市场的比例变化 - 当前FTB约占按揭数量的62%（首置主导市场） **图表四：平均首置贷款规模趋势** - 展示首次置业者平均贷款金额从2010年约€201,516增长到2025年Q4约€323,871 **图表五：利率环境（2022-2026）** - 双折线图：ECB基准利率 vs 爱尔兰新增按揭平均利率 - 展示2022年ECB从0%快速加息到4.5%，以及2024年底开始降息的过程 - 当前：ECB 2.15%，爱尔兰新增按揭 3.50% #### KPI概览卡 | 指标 | 数值 | | ---------------- | -------- | | 首次置业者Q4 2025平均贷款 | €323,871 | | Q4 2025总按揭放款 | €43亿 | | 首置占比（按笔数） | \~62% | | 当前新增按揭利率 | 3.50% | --- ### 6.5 地图页（`map.html`） **URL**：`https://property.fanyang.me/map.html` **定位**：用颜色深浅直观展示26个郡在各指标上的差异 #### 技术实现 使用 **Leaflet.js 1.9.4** 渲染的交互式 Choropleth 地图（热力地图）。地图底图使用爱尔兰26个郡的GeoJSON多边形数据，根据选定指标的值用不同深浅的颜色填充每个郡。 #### 可切换的6个指标 | 指标 | 颜色含义 | 数据来源 | | ----- | ---------------- | ------------------------------------- | | 中位成交价 | 深绿=贵，浅绿=便宜 | PPR（county\_stats.ppr\_median\_price） | | 毛收益率 | 深绿=高收益，浅绿=低收益 | county\_stats.gross\_yield\_daft | | 人口增长 | 深绿=增长快，浅绿=增长慢 | cso\_population.json | | 新增供给 | 按年均竣工量 | cso\_completions.json | | 规划许可 | 按年均获批量 | cso\_planning.json | | 空置率 | 深色=空置多，浅色=空置少 | cso\_vacancy.json | | 犯罪率 | 深色=犯罪多（红色系），浅色=少 | cso\_crime.json | #### 交互功能 - **点击郡**：右侧弹出信息面板，显示该郡的多项指标摘要 - **信息面板内容**：中位成交价、毛收益率、人口、竣工量、空置率、犯罪率 - **"查看完整详情"链接**：跳转到 `query.html?county=郡名`，自动触发该郡的详细查询 - **悬停提示**：鼠标悬停时显示郡名和当前指标数值 --- ### 6.6 数据与方法说明页（`about.html`） **URL**：`https://property.fanyang.me/about.html` **定位**：全面透明地展示数据来源和计算方法，建立用户信任 #### 页面内容 **数据来源区**（14个来源卡，分4组） - A组：房产交易（PPR、Daft、RTB） - B组：供给/人口/社会（SEAI BER、CSO人口、CSO空置率、CSO竣工、CSO规划、CSO犯罪） - C组：经济与金融（IDA、BPFI、ECB、爱尔兰央行） - D组：税务与法规（HAP限额 + LPT分档） 每张数据源卡包含：机构名称、数据内容描述、时间范围、用于哪个页面、数据局限性警告、官方数据链接 **方法论区**（9个手风琴展开区，M1-M9） 见第7章详解。 --- ## 7\. 计算算法详解 ### M1：新建住宅VAT调整 **问题背景**：爱尔兰PPR数据中，新建住宅的成交价是"不含VAT"的价格（VAT为13.5%）。二手房免VAT，价格直接是全价。如果不处理，新建住宅价格看起来会比实际低13.5%。 **解决方案**：对所有标注为新建（`description LIKE 'New%'`且`vat_exclusive = true`）的交易，将价格乘以1.135。 ``` 新建住宅调整价 = 原始价格 × 1.135 二手住宅调整价 = 原始价格（不变） ``` --- ### M2：五层PPR数据清洗 从\~775,000行 → 699,653行有效数据，依次过滤： | 层次 | 规则 | 原因 | 去除数量 | | --- | ------------------------------------ | ------------------------------ | ------- | | 第1层 | 去掉价格低于€50,000的 | 家庭内部名义转让（€1转给子女等） | 少量 | | 第2层 | 去掉价格高于€3,000,000的 | 机构批量购买整栋楼，245笔共€30.6亿，会拉高郡级中位数 | 245笔 | | 第3层 | 去掉not\_full\_market = true的 | PSRA已标记的非市场价交易（破产出售、社会住房转让等） | 33,301笔 | | 第4层 | VAT调整（见M1） | 标准化新旧建筑价格 | 无删减，仅调整 | | 第5层 | DISTINCT ON (address, date\_clean)去重 | 同一地址同一日期的重复录入 | 870笔 | SQL伪代码： ```sql CREATE VIEW clean_residential_sales AS SELECT DISTINCT ON (address, date_clean) *, CASE WHEN description LIKE 'New%' AND vat_exclusive THEN price * 1.135 ELSE price END AS adjusted_price FROM property_sales WHERE price >= 50000 AND price <= 3000000 AND not_full_market IS NOT TRUE ORDER BY address, date_clean, price ASC; ``` --- ### M3：中位价计算 **为什么用中位数而不用平均值**： 假设一个小县城有9套成交：€100k、€120k、€130k、€140k、€150k、€160k、€170k、€180k、€2,000k - 平均值 = €350k（被最后一笔超豪华物业严重拉高） - 中位数 = €150k（更能代表普通市场） **规则**： - 郡级：至少20笔交易才纳入统计 - 都柏林邮区：至少10笔交易才纳入统计 --- ### M4：都柏林邮区识别 **难点**：PPR数据里的地址是自由文本字符串，例如：`"Flat 3, 45 Ranelagh Road, Ranelagh, Dublin 6"`，需要从中提取邮区编号"6"。 **双重识别方法**： 1. **地址解析**：用正则表达式在地址字符串里找"Dublin X"（X为数字）的模式 2. **Eircode前缀**：2021年后的记录有Eircode，前两位是区域代码（如D01、D04），可以映射到邮区 有效都柏林邮区集合：`{1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 24}`（没有D19、D21、D23这三个区） **覆盖率**：双重方法将覆盖率从53.4%提升到65.8% --- ### M5：毛租金收益率 毛收益率 = 一年如果全部出租能收到的租金 ÷ 买房的价格，以百分比表示。 **两个版本**： ``` # Daft版本（主要展示）：用挂牌价和挂牌租金 gross_yield_daft = (Daft月租金 × 12) / Daft挂牌要价 × 100 PPR版本（次要展示）：用成交价和登记租金 gross_yield_ppr = (RTB月租金 × 12) / PPR中位成交价 × 100 ``` **重要提示**：毛收益率不是真实到手收益率。要扣除管理费、空置损耗、维修费、保险、税款后才是净收益率（通常比毛收益率低40-50%）。 --- ### M6：净回报计算（完整公式） 这是净回报计算器的核心逻辑： ``` ① 年毛租金 = 月租金 × 12 ② 空置损失 = 年毛租金 × 空置率 ③ 有效年租金 = 年毛租金 - 空置损失 ④ 管理费 = 有效年租金 × 管理费率 ⑤ 年维修费 = 房产价格 × 维修费率 ⑥ 保险费 = 固定值（按房价段：<€30万→€600，€30-60万→€800，>€60万→€1,200） ⑦ 应税收入 = 有效年租金 - 管理费 - 维修费 - 保险费 （注：管理费、维修费、保险费均为税前可抵扣费用） ⑧ 所得税 = 应税收入 × 税率 （非居民：20%，标准税率：20%，高税率：40%） ⑨ 地方物业税LPT = 按Revenue 2022分档查表（€90 to €1,035+） ⑩ 净年收入 = 有效年租金 - 管理费 - 维修费 - 保险费 - 所得税 - LPT ⑪ 净收益率 = 净年收入 / 房产价格 × 100% ``` **LPT分档**（Revenue 2022重新估值）： | 房产估值 | 年度LPT | | ------------------- | ------------ | | ≤ €200,000 | €90 | | €200,001–€262,500 | €225 | | €262,501–€350,000 | €315 | | €350,001–€437,500 | €405 | | €437,501–€525,000 | €495 | | €525,001–€612,500 | €585 | | €612,501–€700,000 | €675 | | €700,001–€787,500 | €765 | | €787,501–€875,000 | €855 | | €875,001–€962,500 | €945 | | €962,501–€1,050,000 | €1,035 | | \> €1,050,000 | 房价 × 0.1029% | --- ### M7：犯罪评分标准化 **问题**：不同郡人口相差悬殊，都柏林人口150万，莱特里姆只有4万人。如果直接比较犯罪总数，都柏林会显得极不安全。 **解决方案**：将犯罪总数转化为**每千人犯罪率**： ``` 每千人犯罪率 = 年均犯罪记录数 / 人口 × 1000 ``` **注意**：爱尔兰警察分区（Garda Division）不完全对应26个郡，以下警察区跨越两个郡，按人口比例估算拆分： - Cavan/Monaghan - Sligo/Leitrim - Roscommon/Longford - Laois/Offaly - Kilkenny/Carlow --- ### M8：价格增长率计算 **基准年选择**：2013年是2008年金融危机后的房价谷底，以此为基准计算"复苏以来的增长"。 ``` 增长率 = (2025年中位价 - 2013年中位价) / 2013年中位价 × 100% ``` 注意：某些人口稀少的郡在2013年可能样本量不足，使用2014年或2015年作为起点。 --- ### M9：HAP承租能力指数 **含义**：将市场租金与HAP补贴上限做对比，衡量政府补贴与市场的脱节程度。 ``` HAP覆盖率 = HAP家庭限额 / 市场平均两居室租金 × 100% ``` 如果覆盖率低于70%，意味着接受HAP租客的房东收入远低于市场价，此类租客对投资者吸引力下降。 --- ## 8\. 国际化（双语）系统 ### 工作原理 网站支持中文（简体）和英文切换。实现方式是两套并行方案，分别针对不同类型的内容： **方案A：i18n.js（用于简短UI文本）** 所有页面引用 `/i18n.js?v=5`（版本号用于缓存刷新）。 HTML中用属性标记需要翻译的元素： ```html Report ``` JS启动时调用 `applyLang()` 把翻译文本填入这些元素。点击语言按钮时触发 `langchange` 事件，所有监听这个事件的组件更新显示。 **方案B：`.en-text` / `.zh-text` CSS类（用于长段落文本）** about.html中大量中英文并排内容使用这种方式： ```html

This is the English text. 这是中文文本。

``` CSS规则控制显示： ```css html[lang="zh-CN"] .en-text { display: none; } html[lang="zh-CN"] .zh-text { display: inline; } /* 默认（英文）下相反 */ ``` ### i18n.js命名空间 | 命名空间 | 用于页面 | 说明 | | --------- | --------------- | ------------------ | | nav.\* | 所有页面 | 导航链接文本 | | footer.\* | 所有页面 | 页脚免责声明（不同页面用不同key） | | ix.\* | index.html | 首页所有文本 | | q.\* | query.html | 收益率查询页所有文本 | | c.\* | calculator.html | 净回报计算器所有文本 | | m.\* | mortgage.html | 按揭市场页所有文本 | | mp.\* | map.html | 地图页所有文本 | --- ## 9\. SEO 优化 ### 每个页面的SEO标签配置 所有6个页面均配置了： - ``：关键词丰富的页面标题 - `<meta name="description">`：160字以内的摘要 - `<meta name="keywords">`：关键词列表 - `<link rel="canonical">`：规范URL（防止重复内容） - `<link rel="sitemap">`：指向 `/sitemap.xml` - `<link rel="alternate" hreflang="en-IE">`：语言区域标记 - `<meta name="geo.region" content="IE">`：地理位置标记 - **Open Graph标签**（og:type, og:title, og:description, og:image + 尺寸 + 类型, og:locale, og:site\_name）：用于Facebook/LinkedIn分享 - **Twitter Card标签**：用于Twitter分享 - **JSON-LD结构化数据**：帮助Google理解页面内容类型 ### 结构化数据类型 | 页面 | JSON-LD类型 | 含义 | | --------------- | --------------------------- | -------- | | index.html | WebSite + Dataset + FAQPage | 数据集+常见问题 | | query.html | WebApplication | 交互工具 | | calculator.html | WebApplication | 交互工具 | | mortgage.html | Dataset | 数据集 | | map.html | WebApplication | 交互工具 | | about.html | Article | 文章页 | ### sitemap.xml 包含6个URL，按重要性设置优先级： - `/`：1.0（最重要） - `/query.html`：0.9 - `/mortgage.html`：0.9 - `/calculator.html`：0.9 - `/map.html`：0.8 - `/about.html`：0.7 --- ## 10\. 部署与运维 ### 部署方式 本地修改文件后，用SCP命令直接上传到服务器： ```bash SSHPASS='Yfpwd,0312.' sshpass -e scp -o StrictHostKeyChecking=no \ 文件名.html root@91.99.111.153:/opt/www/irelandproperty/ ``` 上传后Nginx立即生效，无需重启服务。 ### 缓存刷新策略 JavaScript文件（特别是i18n.js）浏览器会缓存。更新i18n.js后，需要在所有HTML文件的引用处修改版本号： ```html <!-- 旧版本 --> <script src="/i18n.js?v=4"></script> <!-- 更新后 --> <script src="/i18n.js?v=5"></script> ``` 当前版本：`v=5` ### 数据更新流程 ``` 1. 下载最新PPR数据（PSRA网站，CSV格式） 2. 用Python导入PostgreSQL（property_sales表，只追加不修改） 3. 运行分析SQL/Python脚本，重新生成JSON文件 4. 上传新JSON文件到 /data/ 目录 5. 如有新字段或指标，更新相应HTML和i18n.js 6. 缓存刷新（如需要，更新脚本版本号） ``` --- ## 11\. 关键数据结论 ### 房价增长（2013-2025） - **全国中位价增长**：+134% - **增长最快**：Laois（+220%）、Westmeath（+206%） - **增长最慢**：Donegal（+90%），全国唯一低于+100%的郡 - **都柏林**：+106%，排名第24（倒数第3）——高基数效应 ### 2025年租金收益率排名（毛收益率） | 排名 | 郡 | 毛收益率 | 中位成交价 | | -- | --------- | ------ | ------- | | 1 | Longford | 7.05% | \~€190k | | 2 | Leitrim | \~6.8% | 低价 | | 3 | Roscommon | \~6.5% | 低价 | | 7 | Dublin | \~5.5% | \~€497k | | 26 | Kildare | 4.28% | 高价 | > 注意：以上毛收益率约为实际到手净收益率的2倍（扣除费用、空置、税后） ### 按揭市场（2025年Q4） - 首次置业者平均贷款：€323,871 - 首置占按揭总量：约62%（市场主力买家是刚需） - 当前ECB利率：2.15%（2024年底开始降息） - 当前爱尔兰新增按揭平均利率：3.50% ### 都柏林邮区最贵两居室租金（2025Q2） | 邮区 | 2床月租 | | --------------- | ---------- | | Dublin 2（市中心） | €2,483 | | Dublin 4（南边高档区） | 类似价位 | | Dublin 1 | €2,050（1床） | --- ## 附录：文件清单 ``` /opt/www/irelandproperty/ ├── index.html 首页（PPR分析报告） ├── query.html 收益率查询工具 ├── calculator.html 净回报计算器 ├── mortgage.html 爱尔兰按揭市场 ├── map.html 郡级数据地图 ├── about.html 数据来源与方法说明 ├── i18n.js 中英双语翻译（当前v=5） ├── favicon.svg 网站图标（绿色"IP"字样） ├── og-image.png 社交分享缩略图（1200×630px） ├── sitemap.xml 搜索引擎站点地图 └── data/ ├── county_stats.json 26个郡综合数据（核心文件） ├── dublin_postcodes.json 22个都柏林邮区数据 ├── rent_trends.json 41个地点季度租金趋势 ├── ber_county.json 55个地区BER能源评级 ├── cso_population.json 26个郡人口数据 ├── cso_vacancy.json 26个郡空置率 ├── cso_completions.json 26个郡住宅竣工量 ├── cso_planning.json 26个郡规划许可量 ├── cso_crime.json 26个郡犯罪统计 ├── hap_county.json 26个郡HAP租金补贴上限 ├── ida_fdi.json 26个郡外资吸引力数据 ├── mortgage_data.json 爱尔兰按揭历史数据 ├── mortgage_rates.json ECB和爱尔兰按揭利率历史 └── region_matrix.json 5大区域分组数据 ``` --- *文档生成日期：2026-03-31 | 如有问题请联系：imfan.yang@gmail.com*